Wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen, ist das für Vermieter immer ärgerlich und kann auch deren Liquidität beeinträchtigen. Zudem entsteht zusätzlicher Aufwand, da unter Umständen weitere Schritte eingeleitet werden müssen. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Rechte Sie als Vermieter bei Mietrückständen haben und welche Maßnahmen sinnvoll sind, um Mietzahlungen durchzusetzen.
Ein Mietrückstand entsteht, sobald die Miete bis zum vereinbarten Fälligkeitstermin nicht oder nur teilweise bezahlt wird. In den meisten Mietverträgen sowie nach § 556b BGB ist festgelegt, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats überwiesen werden muss. Wird dieser Termin nicht eingehalten, gerät der Mieter automatisch in Zahlungsverzug.
Wenn ein Mieter seine Miete nicht bezahlt, fehlt Ihnen als Vermieter wichtiges Einkommen, und es können finanzielle Engpässe entstehen. Um Ihre Ansprüche auf die ausstehenden Zahlungen durchzusetzen, stehen Ihnen verschiedene gesetzlich geregelte Schritte offen. Sie können dem Mieter Zahlungserinnerungen und Mahnungen schicken und, wenn nötig, weitere Maßnahmen wie die Kündigung des Mietvertrags einleiten. Wichtig ist dabei, dass alle Schritte sorgfältig dokumentiert und rechtlich fundiert erfolgen, damit Ihre Forderungen wirksam geltend gemacht werden können.
Gut zu wissen: Sobald die Miete bis zum vereinbarten Fälligkeitstermin nicht gezahlt wird, tritt automatisch der Zahlungsverzug ein (§ 286 BGB). Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung ist möglich, wenn der Mieter über zwei aufeinanderfolgende Termine im Rückstand ist oder die ausstehenden Beträge insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen.
Auch eine ordentliche Kündigung kann infrage kommen, wenn der Zahlungsverzug zwar nicht die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt, aber dennoch eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt.
Reichen Zahlungserinnerungen und Mahnungen nicht aus, können Sie als Vermieter weitere Schritte ergreifen, wie ein gerichtliches Mahnverfahren oder die Beauftragung eines Inkassounternehmens, um die offenen Mietzahlungen einzufordern.
Wenn Mietzahlungen ausbleiben, sollten Sie als Vermieter frühzeitig aktiv werden, um größere finanzielle Belastungen zu vermeiden. Dabei haben sich die folgenden Schritte bewährt.
Wenn die Miete nicht fristgerecht eingeht, ist ein frühzeitiges Gespräch oft der sinnvollste erste Schritt. Nehmen Sie als Vermieter Kontakt zu Ihrem Mieter auf, um den Grund für den Rückstand zu klären. Häufig gibt es nachvollziehbare Gründe, wie verspätete Gehaltszahlungen oder vorübergehende finanzielle Engpässe. In diesem Gespräch können Sie gemeinsam Lösungen finden, etwa eine kurzfristige Stundung oder einen Ratenzahlungsplan. Ein offenes und sachliches Gespräch hilft nicht nur, den Rückstand auszugleichen, sondern bewahrt auch ein gutes Mietverhältnis.
Haben Gespräche mit dem Mieter keine Lösung gebracht, sollten Sie eine formelle Zahlungserinnerung verschicken. Diese erinnert den Mieter schriftlich an den offenen Betrag und macht den Zahlungsverzug nachweislich fest. Gleichzeitig setzen Sie eine neue Frist für die Begleichung der Miete.
Hat die Zahlungserinnerung nicht zum Erfolg geführt, können Sie als Vermieter eine Mahnung an den Mieter verschicken. Anders als die unverbindliche Erinnerung ist die Mahnung ein formelles Schreiben, das den Mieter eindeutig auffordert, den ausstehenden Betrag zu zahlen, und eine konkrete Frist setzt. In der Mahnung können zudem Mahngebühren oder Verzugszinsen erhoben werden.
Üblicherweise werden bis zu drei Mahnstufen genutzt, bevor weitergehende Maßnahmen wie ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Kündigung des Mietvertrags in Betracht gezogen werden. Die Mahnung dokumentiert den Zahlungsrückstand und dient damit als Grundlage für mögliche rechtliche Schritte, sollte der Mieter weiterhin nicht zahlen.
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Kommt ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen über einen längeren Zeitraum nicht nach, kann eine Kündigung des Mietvertrags grundsätzlich eine rechtliche Möglichkeit sein. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete ganz oder teilweise nicht zahlt oder der Rückstand insgesamt mindestens zwei Monatsmieten beträgt.
Auch eine ordentliche Kündigung kann in Betracht kommen, wenn der Zahlungsverzug zwar nicht die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt, aber dennoch eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt.
Für Vermieter ist es wichtig, dass solche Schritte sorgfältig dokumentiert werden. Bei Unsicherheiten ist es sinnvoll, rechtlichen Rat einzuholen, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird.
Kommt ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, können Sie auch ein Inkassounternehmen beauftragen. Inkassodienstleister verschicken rechtlich geprüfte Mahnschreiben und sorgen dafür, dass offene Forderungen gezielt nachverfolgt werden. Durch diese professionelle Unterstützung können Vermieter Zeit und Aufwand sparen und die Chancen erhöhen, offene Mietzahlungen erfolgreich einzutreiben.
Ein Inkassounternehmen kann dabei oft auch in schwierigen Fällen helfen, in denen Mahnungen und Erinnerungen alleine nicht zum Erfolg geführt haben.
Eine fristlose Kündigung ist in der Regel möglich, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder sich die Rückstände über längere Zeit auf zwei Monatsmieten summieren. Der Mieter kann den Rückstand innerhalb von zwei Monaten begleichen, um die Kündigung unwirksam werden zu lassen.
Wenn Mieter ihre Zahlungen an Energieversorger wie Strom, Gas oder Wasser nicht leisten, sind Vermieter in der Regel nicht verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen. Die Verantwortung für die Begleichung der Rechnungen liegt beim Mieter. Wurde der Anschluss vom Mieter selbst in Anspruch genommen und verfügt er über die tatsächliche Verfügungsgewalt, kann der Energieversorger die offenen Beträge nicht vom Vermieter einfordern.
Wir sorgen dafür, dass Ihre offenen Mietforderungen effizient eingetrieben werden. Kontaktieren Sie uns unverbindlich, um Ihre Fragen zu klären oder sich rund um das Thema Mietinkasso beraten zu lassen. Wir unterstützen Sie gerne!
Mietforderungen verjähren regelmäßig nach drei Jahren (§195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Mietzahlung fällig war. Ein gerichtlich zugestellter Mahnbescheid oder die Einreichung einer Klage kann die Verjährung hemmen.
Eine ordentliche oder fristgerechte Kündigung kann erfolgen, wenn der Mieter wiederholt oder dauerhaft die Mietzahlung nicht fristgerecht leistet. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und das Mietverhältnis klar beenden.
Ja. Sie ist zulässig, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder insgesamt mit einem Betrag von mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist (§543 Abs. 2 Nr. 3 BGB i.V.m. §569 BGB). Vor einer fristlosen Kündigung ist keine Abmahnung gesetzlich vorgeschrieben, kann aber rechtlich sinnvoll sein.
Nein. Vermieter sind nicht verpflichtet, Mieterschulden gegenüber Energieversorgern zu begleichen. Die Verantwortung liegt beim Mieter selbst, auch wenn er im Mietrückstand ist.
Ja, Vermieter können im Einvernehmen mit dem Mieter eine Ratenzahlung vereinbaren. Das kann oft helfen, das Mietverhältnis zu stabilisieren und größere Rückstände zu vermeiden.
Eine Abmahnung ist eine formale Mitteilung des Vermieters an den Mieter, dass die Mietzahlung aussteht oder Vertragsverletzungen vorliegen. Sie dokumentiert den Rückstand und kann als Grundlage für weitere Schritte wie Kündigung oder Klage dienen.
Eine Räumungsklage wird relevant, wenn ein Mietverhältnis nach wiederholtem Zahlungsverzug oder fristloser Kündigung endet und der Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumt. Die Klage wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht, und die Zustellung an den Mieter ist entscheidend für die rechtliche Wirksamkeit.
Mietschulden können durch Mahnungen, die Einreichung einer Klage oder das gerichtliche Mahnverfahren eingefordert werden. Bei erfolgreichem Vollstreckungstitel kann auch eine Zwangsvollstreckung erfolgen.
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