Wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen, kann das Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten bringen und einen hohen bürokratischen Aufwand verursachen. Damit Sie für diesen Fall gut gerüstet sind, erfahren Sie in diesem Beitrag, was Sie als Vermieter tun können, wenn Sie Mietschulden eintreiben möchten und was es dabei zu beachten gibt.
Mietschulden bzw. Mietrückstände entstehen immer dann, wenn die Miete einen oder mehrere Monate lang vom Mieter nicht bezahlt wird.
Laut gesetzlicher Regelungen muss die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats gezahlt werden, diese Formulierung findet sich so auch in den meisten Mietverträgen. Erst nach diesen drei Werktagen gerät ein Mieter rechtlich in Zahlungsverzug.
Hinweis: Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 222/15) muss die Miete lediglich zum Stichtag überwiesen werden und damit noch nicht direkt zum Stichtag auf dem Konto des Vermieters sein. Klauseln in Mietverträgen, die davon abweichen, sind unwirksam.
Vermieter haben einige Rechte, wenn Mieter ihre Mietrückstände nicht begleichen. So können Vermieter die ausstehenden Mietzahlungen beispielsweise einklagen oder per Inkassoverfahren eintreiben. Zudem haben Vermieter auch das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Hier greift § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB, der sich auf eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bezieht.
Es gibt viele Gründe, warum Mieter ihre Miete nicht pünktlich zahlen. Auch wenn Mietrückstände ärgerlich sind, sollten Sie als Vermieter bei Zahlungsverzug zunächst das Gespräch mit Ihrem Mieter suchen. Möglicherweise lässt sich bereits so eine Lösung oder ein Kompromiss finden, so dass nicht zu drastischeren Maßnahmen gegriffen werden muss, um die Mietrückstände zu begleichen.
Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen Möglichkeiten ein, die Sie als Vermieter haben, um Mietrückstände einzutreiben.
Wenn die Miete nicht rechtzeitig auf Ihrem Konto eingeht, sollten Sie zunächst eine Mahnung verschicken. Rechtlich gesehen ist eine Mahnung bei Mietrückständen zwar nicht erforderlich, dennoch ist eine Erinnerung an die Mietzahlung als erster Schritt empfehlenswert. Im besten Fall führt dies bereits zur Zahlung der Mietrückstände.
Reagiert der Mieter trotz Mahnung nicht, können Sie entweder eine zweite Mahnung schicken oder andere Maßnahmen ergreifen.
Wie bereits kurz erwähnt, haben Sie nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Möglichkeit, Ihren Mietern fristlos zu kündigen, wenn diese mit der Zahlung der Miete in Verzug sind. Man spricht hier von einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Als wichtiger Grund werden auch hier Mietrückstände anerkannt.
Allerdings muss für eine solche fristlose Kündigung eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
Liegt keine dieser Voraussetzungen vor, können Sie Ihrem Mieter nicht fristlos kündigen. Es besteht jedoch die Möglichkeit einer fristgerechten Kündigung nach § 573 BGB. Dabei ist die Kündigungsfrist zu berücksichtigen.
Beachten Sie, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam wird, wenn der Mieter den Mietrückstand innerhalb der Kündigungsfrist ausgleicht. Anders verhält es sich bei einer fristgerechten Kündigung: Auch wenn der Mieter seine Schulden begleicht, bleibt die Kündigung wirksam.
Hinweis: Als Vermieter sind Sie zwar nicht verpflichtet, vor der Kündigung eine Mahnung auszusprechen, es ist aber durchaus empfehlenswert, dies vor der Kündigung zu tun. In manchen Fällen reicht eine Mahnung aus, um säumige Mieter zur Zahlung der Mietrückstände zu bewegen.
Sie haben Ihrem Mieter bereits gekündigt, aber er zahlt die Mietrückstände immer noch nicht? Dann haben Sie die Möglichkeit, die Mietschulden in einem gerichtlichen Mahnverfahren geltend zu machen.
Ein gerichtliches Mahnverfahren wird beim zuständigen Mahngericht eingeleitet, dessen Zuständigkeit sich nach dem Bundesland richtet. Das Mahngericht stellt dem Schuldner, also Ihrem Mieter, einen Mahnbescheid zu. Dieser hat dann 14 Tage Zeit, Widerspruch einzulegen. Tut er das nicht, folgt das Gerichtsverfahren mit dem Ziel, einen Vollstreckungstitel zu erhalten. Wird die 14-tägige Widerspruchsfrist vom Mieter nicht genutzt, kann ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden.
Hinweis: Grundsätzlich sollte einem gerichtlichen Mahnverfahren ein außergerichtliches Mahnverfahren bzw. eine Mahnung durch Sie als Mieter mit klaren Zahlungsfristen vorausgehen.
Die Beauftragung eines Inkasso-Unternehmens ist eine weitere Möglichkeit, um Mietschulden einzutreiben. Ein Inkassounternehmen übernimmt für Sie den bürokratischen Aufwand beim Eintreiben von Mietschulden, so dass Sie sich als Vermieter nicht selbst darum kümmern müssen.
Neben dem außergerichtlichen Mahnverfahren übernehmen Inkassobüros auch das gerichtliche Mahnverfahren sowie gegebenenfalls die Einleitung der Zwangsvollstreckung und Aufgaben wie die Adressermittlung bei unbekannt verzogenen ehemaligen Mietern.
Hinweis: Wenden Sie sich unbedingt an ein seriöses Inkassounternehmen, welches die Kosten für den Auftrag klar mit Ihnen kommuniziert.
Mit unserem Mietinkasso-Service treiben wir Ihre Mietschulden für Sie ein. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, um offene Fragen zu klären oder sich einfach unverbindlich zum Thema Inkasso beraten zu lassen. Wir freuen uns auf Sie!
Als Vermieter haben Sie ein gesetzliches Pfandrecht am Eigentum des Mieters, um Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend zu machen. Dazu müssen Sie dem Mieter zunächst mitteilen, dass Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen wollen, um offene Mietrückstände zu begleichen.
Im besten Fall gibt der Mieter daraufhin sein Eigentum freiwillig heraus. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie Ihren Mieter wiederholt zur Herausgabe auffordern. Dokumentieren Sie diese Aufforderungen. Als letzter Schritt bleibt Ihnen die Möglichkeit, auf Herausgabe zu klagen. Ist die Pfändung erfolgreich, hat Ihr Mieter zwei Monate Zeit, seine Mietschulden zu begleichen. Tut er das nicht, können Sie die gepfändeten Gegenstände versteigern lassen.
Hinweis: Wenn Sie feststellen, dass Ihr Mieter nach Ankündigung der Pfändung Gegenstände aus seiner Wohnung entfernt, sollten Sie widersprechen. Andernfalls erlischt Ihr Pfandrecht.
Die Mietkaution ist eine weitere Möglichkeit, die Sie als Vermieter bei Mietrückständen nutzen können. Doch auch dafür müssen einige Bedingungen erfüllt sein:
Bei der Eintreibung von Mietschulden müssen Sie als Vermieter eine Frist beachten. Mietschulden unterliegen gemäß § 195 BGB einer regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Das bedeutet für Sie als Vermieter, dass Sie innerhalb von drei Kalenderjahren die Schulden bei Ihren Mietern eintreiben müssen. Die Frist beginnt nach § 199 I BGB mit dem Ende des Jahres, in dem die Schuld entstanden ist.
Zahlt der Mieter seine Miete nicht, bleiben nicht selten auch die Rechnungen der Energieversorger unbezahlt. Als Vermieter können Sie jedoch aufatmen, denn der Energieversorger kann sich in diesem Fall mit seinen Forderungen nicht an den Vermieter wenden.
Ja, bei Mietrückständen können Sie Ihrem Mieter ohne vorherige Mahnung kündigen. Für eine fristlose Kündigung müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Kommt es zum Rechtsstreit, dann übernimmt der Schuldner alle Kosten, wenn Sie als Vermieter erfolgreich die Mietrückstände einklagen. Dazu zählen auch die Kosten für Anwälte.
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Facebook. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr Informationen
Im Zuge des sprachlichen Genderns geben wir unser Bestes die neutrale Form in unseren Texten zu wählen. Sollte dies den Lesefluss unserer Texte erschweren, nutzen wir das generische Maskulin lediglich als Sprachmittel. Uns ist wichtig zu kommunizieren, dass wir stets alle Menschen (w/m/d) in unsere Texte miteinschließen.
