Die Zwangsverwaltung bezeichnet ein Vollstreckungsverfahren, das sich auf das unbewegliche Vermögen eines Schuldners bezieht. Es kann von einem Gläubiger gegenüber dessen Schuldner geltend gemacht werden und betrifft zumeist Immobilien. Eine solche Verwaltung wird eingesetzt, um die Zwangsversteigerung eines Objekts zu verhindern.
Definition Zwangsverwaltung
Insofern ein Gläubiger Forderungen gegenüber einem Schuldner hat und letzterer eine Immobilie besitzt, kann eine Zwangsverwaltung erfolgen. Allgemein wird von dem unbeweglichen Vermögen des Schuldners gesprochen. Dazu zählen Erbbaurechte, Grundstücke (entweder unbebaut oder bebaut) sowie Miteigentumsanteile. Bezieht der Schuldner daraus monatliche Leistungen – etwa Miete oder Pacht – so kann der Gläubiger diese unter Berücksichtigung von bestimmten Voraussetzungen für sich beanspruchen, um offene Rechnungen zu tilgen.
Beantragung der Zwangsverwaltung
Um eine Zwangsverwaltung geltend zu machen, muss der Gläubiger den entsprechenden Prozess bei dem zuständigen Vollstreckungsgericht beantragen. Dies zieht eine einmalige Gebühr von 100 Euro für den Gläubiger mit sich. In dem eingereichten Formular sind mehrere verpflichtende Angaben. Dazu zählen der Name des betreibenden Gläubigers, die jeweiligen Forderungen, der vollstreckbare Titel sowie der Besitzer des betroffenen Grundstücks. Hat der Schuldner letzteres geerbt und ist dadurch der rechtmäßige, neue Besitzer, ist dies ebenfalls zulässig.
Ablauf der Zwangsverwaltung
Nachdem der Antrag beim Gericht eingegangen ist, wird das Dokument auf seine Korrektheit und Vollständigkeit überprüft. Eine weitere Bedingung ist, dass ein geeigneter Vollstreckungstitel gegenüber dem Schuldner vorliegt. Außerdem vergewissert sich das Amtsgericht, dass letzterer als Eigentümer im Grundbuch des angegebenen Objekts vermerkt ist. Ist dies der Fall, wird im nächsten Schritt ein Zwangsverwalter eingesetzt, der die Miete oder Pacht verwaltet und eine abgesicherte Bewirtschaftung des Objekts gewährleistet. Er ist dazu verpflichtet, dem Vollstreckungsgericht regelmäßig Auskunft über den aktuellen Stand der Verwaltung zu geben. Je nach der Höhe des Ertrags, der durch die Immobilie erwirtschaftet wird, kann eine Zwangsverwaltung über mehrere Jahre hinweg andauern. Sobald die Forderungen des Gläubigers auf diesem Weg eingetrieben wurden, endet die Verwaltung.
Unterschied zur Zwangsversteigerung
Ähnlich wie bei einer Zwangsverwaltung ist das Ziel des Gläubigers bei einer Zwangsversteigerung ebenfalls, seine Ansprüche mittels einer Immobilie oder eines Grundstücks seines Schuldners geltend zu machen. Auch die Voraussetzungen für die Einleitung eines entsprechenden Prozesses sind identisch: Es muss ein Vollstreckungstitel vorliegen und sichergestellt werden, dass es sich bei dem rechtmäßig im Grundbuch eingetragenen Eigentümer um den Schuldner handelt. Allerdings möchte der Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung seine Forderungen mithilfe der Veräußerung des Objekts eintreiben – die Immobilie wird in diesem Fall verkauft und der Schuldner verliert seinen Status als Eigentümer. Eine Zwangsverwaltung fällt im Gegensatz dazu nicht ganz so drastisch aus. Hierbei tilgt der Gläubiger die offenen Rechnungen seines Schuldners lediglich durch laufende Beträge, die durch die Immobilie generiert werden.
Häufige Fragen
Was ist die Zwangsverwaltung?
Die Zwangsverwaltung gehört zu den Vollstreckungsverfahren und kann eingesetzt werden, insofern der Schuldner über ein Grundstück oder eine Immobilie verfügt. Die offenen Forderungen des Gläubigers werden dabei durch wiederkehrende Leistungen getilgt, welche das Objekt mittels Miete oder Pacht erbringt.
Wie und wann wird ein Zwangsverwalter eingesetzt?
Damit der Gläubiger eine Zwangsverwaltung anordnen kann, muss der Schuldner im Grundbuch des Objekts als offiziell eingetragener Eigentümer vermerkt sein. Außerdem muss ein Vollstreckungstitel gegenüber dem Schuldner vorliegen. Die einmalige Gebühr für den Antrag auf eine Zwangsverwaltung beim Amtsgericht beträgt für den Schuldner 100 Euro.
Was ist der Unterschied zu einer Zwangsversteigerung?
Anders als bei einer Zwangsverwaltung wird das jeweilige Objekt bei einer Zwangsversteigerung verkauft. Das bedeutet, dass sämtliche Rechte als Eigentümer verfallen für den Schuldner unwiderruflich. Der betreibende Gläubiger bezieht hierbei die Leistungen der allmählichen Tilgung seiner Forderungen aus dem Ertrag der Immobilie. Bei einer Zwangsverwaltung hat er hingegen Anspruch auf die laufenden Beträge durch die Immobilie (Miete oder Pacht), bis der Gläubiger den erforderlichen Betrag erhalten hat.
